ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ให้บริการกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
และทรัพย์สิน การเช่าซื้อที่ดิน, การซื้อคอนโด, การตรวจสอบโฉนดที่ดิน,
การซื้อที่ดินของบริษัท, สัญญาข้อตกลงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
และทรัพย์สิน อาทิเช่น
ผมเป็นข้าราชการประจำ
มีคู่สมรสโดยชอบด้วยกฏหมายเป็นคนต่างด้าว จะสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้หรือไม่
เพราะอ่านจากกฏเกณฑ์ต่างๆแล้วค่อนข้างสับสน ?
ในปัจจุบันบุคคลสัญชาติไทยที่สมรสกับคนต่างด้าว
และยังคงถือสัญชาติไทยเหมือนเดิม ไม่ได้สละสัญชาติไทย ถ้ามีความประสงค์จะซื้อที่ดินก็สามารถดำเนินการได้
ที่ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า บุคคลสัญชาติไทยและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวต้องไปให้ถ้อยคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ณ สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนซื้อขายว่า เงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินนั้นเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยฝ่ายเดียว
ไม่ใช่สินสมรส
ดิฉันกำลังจะซื้อที่ดินมีโฉนด
ถ้าดิฉันอยากทราบว่าผู้ขายเป็นผู้มีกรรมสิทธ์ในที่ดินจริงหรือไม่
ดิฉันจะต้องทำอย่างไรบ้างค่ะจึงจะตรวจสอบได้ ?
การขอทราบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
การขอตรวจสอบจะต้องยื่นคำขอตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า ผู้ขอตรวจสอบจะต้องมีรายละเอียดในส่วนของเลขที่โฉนด
เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง
ตลอดจนที่ตั้งของที่ดินแปลงที่จะขอตรวจสอบว่าตั้งอยู่ที่ตำบล อำเภอ จังหวัดอะไร
ผมจะซื้อที่ดิน
ผมจะทราบได้อย่างไรว่าที่ดินที่ผมจะซื้อกับโฉนดที่นายหน้านำมาให้ดูเป็นแปลงเดียวกัน
?
การจะตรวจสอบว่าที่ดินที่จะซื้อเป็นแปลงเดียวกับโฉนดหรือไม่
ต้องเช็คหลักหมุดของที่ดินว่าตรงกับที่ระบุไว้ในโฉนดหรือไม่
โดยปกติหลักหมุดจะอยู่บริเวณมุมทั้งสี่ของที่ดิน ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า แต่ถ้าไปเช็คที่ที่ดินแล้วไม่พบหลักหมุดก็ควรที่จะยื่นคำร้องขอรังวัดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
ที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อความแน่ใจว่าที่ดินที่เราจะซื้อเป็นแปลงเดียวกันแน่ ๆ
ที่ดินตั้งอยู่ที่เชียงใหม่
แต่คู่สัญญาอยู่กรุงเทพฯ
หากต้องการทำสัญญาซื้อขายกันโดยไม่ต้องไปเชียงใหม่จะได้หรือไม่ ?
กรณีนี้คู่สัญญาสามารถยื่นคำขอซื้อขายที่ดิน
ณ สำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ที่สะดวก
แต่นิติกรรมการซื้อขายยังไม่เสร็จในวันนั้น ที่ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า สำนักงานที่รับคำขอ
คิดค่าธรรมเนียม
แล้วส่งเรื่องไปให้สำนักงานท้องที่ที่จดทะเบียนดำเนินการให้เสร็จแล้วจึงส่งเรื่องกลับคืนมา
ซึ่งระยะเวลาที่ใช้ในการดำเนินการประมาณ 5-20 วัน ตามมาตรา 72 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
และระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการรับคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
พ.ศ. 2559 และหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0701/ว 12601 ลงวันที่ 26 เมษายน 2543
ดิฉันทำสัญญาเช่าที่ดิน
โดยตกลงกันว่าจะเช่า 5 ปี
แต่ภายหลังผู้เช่าได้ปรับปรุงที่ดินจนได้รับความเสียหายมากดิฉันจึงอยากทราบว่าโดยทั่วไปแล้วสัญญามีผล
5 ปี ตามที่ตกลงไว้ หรือ 3 ปี แน่ค่ะ
เนื่องจากเป็นสัญญาที่เขียนขึ้นเองไม่ได้ทำต่อหน้านายทะเบียน ?
โดยปกติแล้วสัญญาเช่าที่ดินถ้าไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่
ก็จะมีผลบังคับใช้ได้เพียง 3 ปี ค่ะ
ดิฉันแต่งงานกับคนต่างชาติและจดทะเบียนสมรสแล้วค่ะ
ตอนนี้ดิฉันต้องการจะซื้อบ้านและที่ดินโดยให้เป็นชื่อของดิฉันคนเดียวได้มั๊ยคะ ?
กรณีของคุณ
คุณมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว คุณสามารถซื้อบ้านและที่ดินโดยเป็นชื่อคุณคนเดียวได้
ในวันจดทะเบียนนิติกรรม
ทั้งคุณและคู่สมรสต่างด้าวต้องยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันในหนังสือรับรองของกรมที่ดิน
ว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อบ้านและที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรส
ที่ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า เจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวนเบื้องต้นและขอดูหลักฐานทางการเงินว่าเป็นเงินของคนไทยทั้งหมดจริงหรือไม่
เพราะถ้าไม่มีหลักฐานแสดงให้เจ้าหน้าที่เห็นว่าเป็นเงินของคนไทยจริง
เจ้าหน้าที่จะไม่ดำเนินการจดทะเบียนให้ เพราะกรณีเช่นนี้เจ้าหน้าที่อาจเล็งเห็นได้ว่าเป็นการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวได้
ถ้าคุณมีหลักฐานทางการเงินไปแสดงให้เจ้าหน้าที่ดูได้
และคู่สมรสต่างด้าวของคุณได้ยินยอมด้วยดังกล่าว คุณก็สามารถทำได้ค่ะ
ผมอยากเปิดบริษัทฯ
ในประเทศไทย ถ้าผมมีบริษัทฯ ต่างด้าวเป็นผู้ถือหุ้นด้วย แล้วบริษัทฯ
ของผมจะซื้อที่ดินได้หรือเปล่าครับ ?
ต้องพิจารณาก่อนว่าบริษัทฯ
ของคุณเป็นนิติบุคคลไทยหรือเปล่าค่ะ
เนื่องจากนิติบุคคลตามกฎหมายไทยสามารถมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวโดยถือหุ้นได้ไม่เกินร้อยละ
49 ของทุนจดทะเบียน และผู้ถือหุ้นต้องเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด
ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า บริษัทฯ
จึงสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ ในกรณีของคุณ คุณตั้งบริษัทฯ ที่ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า ตามกฎหมายไทยโดยมีนิติบุคคลต่างด้าวถือหุ้นในบริษัทฯ
ของคุณด้วยก็ได้ ซึ่งจะนับนิติบุคคลต่างด้าวที่ถือหุ้นในบริษัทฯ
ของคุณเป็นคนต่างด้าว 1 คนในจำนวนผู้ถือหุ้น ของบริษัทฯ ถ้านับแล้วบริษัทฯ
ของคุณต้องมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวซึ่งถือหุ้นไม่เกินร้อยละ 49
และผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด
บริษัทฯ ของคุณก็สามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ค่ะ
>> บริการกฏหมายอสังหาริมทรัพย์
/ เช่าซื้อที่ดิน
บริษัท ICO Inter lawfirm ทนายความเชียงใหม่
ให้บริการกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สิน, การเช่าซื้อที่ดิน,
การซื้อคอนโด, การตรวจสอบโฉนดที่ดิน, การซื้อที่ดินของบริษัท, สัญญาข้อตกลงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
และทรัพย์สิน
การขอได้มาซึ่งที่ดินของคนสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว
หลายๆท่านที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติและไปอาศัยอยู่ต่างประเทศกับคู่สมรสเป็นเวลานาน
หากภายหลังประสงค์จะกลับเข้ามาอาศัยอย่างถาวรในประเทศไทย
และต้องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดิน
แต่มีปัญหาไม่แน่ใจว่าจะสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินในนามของตนได้หรือไม่นั้น
มีหลักเกณฑ์ซึ่งจะช่วยตอบข้อสงสัยได้ดังต่อไปนี้
กรณีที่บุคคลสัญชาติไทยไม่ได้สละสัญชาติไทย
กรณีที่บุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว
และยังคงถือสัญชาติไทยอยู่เหมือนเดิม
มีความประสงค์จะซื้อบ้านพร้อมที่ดินในนามของตนเองก็สามารถดำเนินการซื้อได้ โดยบุคคลสัญชาติไทยนั้น
และคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวจะต้องบันทึกยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าเงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมดนั้นเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว
มิใช่สินสมรส หรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสามารถดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ต่อไปได้
และในกรณีที่คนต่างด้าวที่เป็นคู่สมรสของคนสัญชาติไทยนั้นอยู่ต่างประเทศ
ก็ให้สถานเอกอัครราชฑูต สถานกงสุล
หรือโนตารีพับลิคบันทึกถ้อยคำคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไว้ว่า
เงินทั้งหมดที่คนสัญชาติไทยนำไปซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของคู่สมรสที่เป็นคนสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว
และรับรองว่าคนต่างด้าวนั้นเป็นคู่สมรสของคนสัญชาติไทยจริง
เมื่อเสร็จเรียบร้อยแล้วก็ให้ผู้ที่ประสงค์จะซื้อที่ดิน
นำหนังสือรับรองนั้นมามอบให้เจ้าพนักงานที่ดินเพื่อทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
อนึ่ง
ในกรณีที่บุคคลสัญชาติไทยสามารถแสดงหลักฐานว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินดังกล่าวเป็นสินส่วนตัวของตนเองตามมาตรา
1471 และ มาตรา 1472 แห่งประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์
ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้กับบุคคลนั้นได้
โดยไม่ต้องบันทึกถ้อยคำคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวแต่อย่างใด
อย่างไรก็ตามหากกรมที่ดินสงสัยว่าบุคคลสัญชาติไทยอาจจะถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว
เจ้าหน้าที่กรมที่ดินมีสิทธิที่จะขอตรวจสอบสถานะทางการเงิน หรือ
แหล่งที่มาของเงินที่บุคลสัญชาติไทยนั้นจะนำมาซื้อที่ดินก็ได้
กรณีที่บุคคลสัญชาติไทยได้สละสัญชาติไทยแล้ว
อย่างไรก็ตามถ้าหากว่าบุคคลสัญชาติไทยที่สมรสกับคนต่างด้าวนั้นได้สละสัญชาติไทยแล้ว
สิทธิในการถือครองที่ดินคงมีเท่าที่คนต่างด้าวพึงมีได้ตามนัยมาตรา 96 ทวิ
แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 โดยมีหลักเกณฑ์ ดังนี้ คือ
ต้องเป็นคนต่างด้าวที่นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40
ล้านบาทและจะต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี
จึงจะสามารถซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ และจะต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
ซึ่งต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง
นอกจากกรณีดังกล่าวคนต่างด้าวยังมีสิทธิที่จะซื้ออาคารชุด, ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลา
30 ปี, สิทธิอาศัย, สิทธิเก็บกิน,
สิทธิเหนือพื้นดิน และ เป็นเจ้าของที่ดินในนามบริษัท จำกัด อีกด้วย
>> กฎหมายการซื้อคอนโด /
อาคารชุด
บริษัท ICO Inter lawfirm ทนายความเชียงใหม่
ให้บริการกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สิน, การเช่าซื้อที่ดิน,
การซื้อคอนโด, การตรวจสอบโฉนดที่ดิน, การซื้อที่ดินของบริษัท, สัญญาข้อตกลงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
และทรัพย์สิน
ขณะนี้ผมกำลังจะซื้อคอนโดมิเนียมจากโครงการแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ
ผมจึงอยากทราบคำจำกัดความของคำว่า ทรัพย์ส่วนกลาง ว่ามีความหมายว่าอย่างไรครับ ?
ทรัพย์ส่วนกลาง
หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด
และที่ดินหรือทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม
เช่น บันได หรือ ทางเดินนอกห้องชุด เป็นต้น
ดิฉันกำลังจะขายคอนโด
ซึ่งไม่ได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดแต่มีปัญหาเรื่องใบปลอดหนี้ ซึ่งเจ้าของ
บริษัทที่สร้างคอนโดไม่ยอมออกให้ ทั้งที่ดิฉันพร้อมจะชำระค่าส่วนกลาง
ดิฉันควรทำอย่างไรดีคะ?
ในกรณีของคุณไม่ได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ดังนั้นการโอนกรรมสิทธ์ในห้องชุดสามารถทำได้โดยไม่ต้องนำใบรับรองรายการหนี้ไปแสดง
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 วรรคสี่
แต่ถ้าหากว่าคอนโดของคุณได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ต้องแสดงใบปลอดหนี้
นะคะ
ผมเป็นข้าราชการประจำ
มีคู่สมรสโดยชอบด้วยกฏหมายเป็นคนต่างด้าว จะสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้หรือไม่
เพราะอ่านจากกฏเกณฑ์ต่างๆแล้วค่อนข้างสับสน ?
ในปัจจุบันบุคคลสัญชาติไทยที่สมรสกับคนต่างด้าว
และยังคงถือสัญชาติไทยเหมือนเดิม ไม่ได้สละสัญชาติไทย ถ้ามีความประสงค์จะซื้อที่ดินก็สามารถดำเนินการได้
โดยบุคคลสัญชาติไทยและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวต้องไปให้ถ้อยคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ณ สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนซื้อขายว่า
เงินที่บุคลลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินนั้นเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยฝ่ายเดียว
ไม่ใช่สินสมรส
ดิฉันกำลังจะซื้อที่ดินมีโฉนด
ถ้าดิฉันอยากทราบว่าผู้ขายเป็นผู้มีกรรมสิทธ์ในที่ดินจริงหรือไม่
ดิฉันจะต้องทำอย่างไรบ้างค่ะจึงจะตรวจสอบได้ ?
การขอทราบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
การขอตรวจสอบจะต้องยื่นคำขอตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
โดยผู้ขอตรวจสอบจะต้องมีรายละเอียดในส่วนของเลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง
ตลอดจนที่ตั้งของที่ดินแปลงที่จะขอตรวจสอบว่าตั้งอยู่ที่ตำบล อำเภอ จังหวัดอะไร
ผมจะซื้อที่ดิน
ผมจะทราบได้อย่างไรว่าที่ดินที่ผมจะซื้อกับโฉนดที่นายหน้านำมาให้ดูเป็นแปลงเดียวกัน
?
การจะตรวจสอบว่าที่ดินที่จะซื้อเป็นแปลงเดียวกับโฉนดหรือไม่
ต้องเช็คหลักหมุดของที่ดินว่าตรงกับที่ระบุไว้ในโฉนดหรือไม่
โดยปกติหลักหมุดจะอยู่บริเวณมุมทั้งสี่ของที่ดิน
แต่ถ้าไปเช็คที่ที่ดินแล้วไม่พบหลักหมุดก็ควรที่จะยื่นคำร้องขอรังวัดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
ที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อความแน่ใจว่าที่ดินที่เราจะซื้อเป็นแปลงเดียวกันแน่ๆ
ที่ดินตั้งอยู่ที่เชียงใหม่
แต่คู่สัญญาอยู่กรุงเทพฯ
หากต้องการทำสัญญาซื้อขายกันโดยไม่ต้องไปเชียงใหม่จะได้หรือไม่ ?
กรณีนี้คู่สัญญาสามารถยื่นคำขอซื้อขายที่ดิน
ณ สำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ที่สะดวก
แต่นิติกรรมการซื้อขายยังไม่เสร็จในวันนั้น สำนักงานที่รับคำขอ คิดค่าธรรมเนียม
แล้วส่งเรื่องไปให้สำนักงานท้องที่ที่จดทะเบียนดำเนินการให้เสร็จแล้วจึงส่งเรื่องกลับคืนมา
ซึ่งระยะเวลาที่ใช้ในการดำเนินการประมาณ 5-20 วัน ตามมาตรา 72
แห่งประมวลกฏหมายที่ดิน
และระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการรับคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
พ.ศ. 2559 และหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0701/ว 12601 ลงวันที่ 26 เมษายน 2543
ดิฉันทำสัญญาเช่าที่ดิน
โดยตกลงกันว่าจะเช่า 5 ปี แต่ภายหลังผู้เช่าได้ปรับปรุงที่ดินจนได้รับความเสียหายมากดิฉันจึงอยากทราบว่าโดยทั่วไปแล้วสัญญามีผล
5 ปี ตามที่ตกลงไว้ หรือ 3 ปี แน่ค่ะ
เนื่องจากเป็นสัญญาที่เขียนขึ้นเองไม่ได้ทำต่อหน้านายทะเบียน ?
โดยปกติแล้วสัญญาเช่าที่ดินถ้าไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่
ก็จะมีผลบังคับใช้ได้เพียง 3 ปี ค่ะ
ดิฉันแต่งงานกับคนต่างชาติและจดทะเบียนสมรสแล้วค่ะ
ตอนนี้ดิฉันต้องการจะซื้อบ้านและที่ดินโดยให้เป็นชื่อของดิฉันคนเดียวได้มั๊ยคะ ?
กรณีของคุณ
คุณมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว คุณสามารถซื้อบ้านและที่ดินโดยเป็นชื่อคุณคนเดียวได้ ในวันจดทะเบียนนิติกรรม
ทั้งคุณและคู่สมรสต่างด้าวต้องยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันในหนังสือรับรองของกรมที่ดิน
ว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อบ้านและที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว
มิใช่สินสมรส เจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวนเบื้องต้นและขอดูหลักฐานทางการเงินว่าเป็นเงินของคนไทยทั้งหมดจริงหรือไม่
เพราะถ้าไม่มีหลักฐานแสดงให้เจ้าหน้าที่เห็นว่าเป็นเงินของคนไทยจริง
เจ้าหน้าที่จะไม่ดำเนินการจดทะเบียนให้
เพราะกรณีเช่นนี้เจ้าหน้าที่อาจเล็งเห็นได้ว่าเป็นการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวได้
ถ้าคุณมีหลักฐานทางการเงินไปแสดงให้เจ้าหน้าที่ดูได้
และคู่สมรสต่างด้าวของคุณได้ยินยอมด้วยดังกล่าว คุณก็สามารถทำได้ค่ะ
ผมอยากเปิดบริษัทฯ
ในประเทศไทย ถ้าผมมีบริษัทฯ ต่างด้าวเป็นผู้ถือหุ้นด้วย แล้วบริษัทฯ
ของผมจะซื้อที่ดินได้หรือเปล่าครับ ?
ต้องพิจารณาก่อนว่าบริษัทฯ
ของคุณเป็นนิติบุคคลไทยหรือเปล่าค่ะ
เนื่องจากนิติบุคคลตามกฎหมายไทยสามารถมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวโดยถือหุ้นได้ไม่เกินร้อยละ
49 ของทุนจดทะเบียน
และผู้ถือหุ้นต้องเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด
บริษัทฯ จึงสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ ในกรณีของคุณ คุณตั้งบริษัทฯ
ตามกฎหมายไทยโดยมีนิติบุคคลต่างด้าวถือหุ้นในบริษัทฯ ของคุณด้วยก็ได้
ซึ่งจะนับนิติบุคคลต่างด้าวที่ถือหุ้นในบริษัทฯ ของคุณเป็นคนต่างด้าว 1
คนในจำนวนผู้ถือหุ้น ของบริษัทฯ ถ้านับแล้วบริษัทฯ ของคุณต้องมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวซึ่งถือหุ้นไม่เกินร้อยละ
49 และผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด
บริษัทฯ ของคุณก็สามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ค่ะ
>> สิทธิเก็บเกิน (Usufruct)
“สิทธิเก็บกิน” ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1417 เป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่เจ้าของยังคงมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อยู่
เพียงแต่ยอมให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเข้ามามีสิทธิครอบครอง ใช้
และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน ตลอดจนมีอำนาจจัดการทรัพย์สินนั้นได้
การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น
มีทั้งข้อดีและข้อเสียดังนี้
ข้อดี คือ
ไม่ต้องเสียค่าตอบแทน
สามารถจดทะเบียนสิทธิให้สิทธิเก็บกินตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิได้
รวมทั้งผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถเอาทรัพย์ให้ผู้อื่นเช่าและเก็บค่าเช่าได้ ส่วนข้อเสียคือ ผู้ทรงสิทธิไม่ได้กรรมสิทธิ์, ถ้าผู้ทรงสิทธิตาย
สิทธิเก็บกินระงับ โอนทางมรดกไม่ได้
อีกทั้งเจ้าของทรัพย์อาจจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่บุคคล 2 คนในเวลาเดียวกันก็ได้
เนื่องจากไม่มีกฎหมายห้ามไว้อย่างชัดแจ้ง
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
ซึ่งอาจกล่าวได้ว่าระยะเวลาที่ยาวนานกว่าสำหรับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น เป็นสิ่งสำคัญสำหรับคนต่างด้าวที่ต้องการอาศัยอยู่ในประเทศไทยมากกว่า
30 ปี เมื่อเทียบกับการจดทะเบียนเช่าซึ่งสามารถกำหนดระยะเวลาได้สูงสุดเพียง 30
ปีเท่านั้น
ในกรณีที่บุคคลต่างด้าวเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินนั้น
สามารถอธิบายดังนี้
โดยปกติ
กฎหมายห้ามบุคคลต่างด้าวเป็นเจ้าของที่ดิน
แต่เนื่องจากการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น
เจ้าของไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ทรงสิทธิด้วย
ถึงแม้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะเป็นบุคคลต่างด้าว
ผู้ทรงสิทธิเก็บกินก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์
ดังนั้นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่บุคคลต่างด้าวเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ ไม่เป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย
แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของเจ้าหน้าที่กรมที่ดินว่าจะอนุญาตให้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินหรือไม่
โดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดินอาจพิจารณาจากการสอบสวนคู่กรณีประกอบกับเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้อง
เพราะอาจมีกรณีที่ควรเชื่อว่าจะมีการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว
หรือเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย ทั้งนี้ตามบทบัญญัติมาตรา 74 แห่งประมวล กฏหมายที่ดิน
>> กฏหมายที่ดิน
ส่วนในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้
เหมืองแร่ หรือที่ขุดหิน มีสิทธิทำการแสวงประโยชน์จากป่าไม้ เหมืองแร่
หรือที่ขุดหินนั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1417 วรรคสามนั้น ซึ่งอาจเห็นได้ว่า
บทบัญญัติดังกล่าวเป็นบทบัญญัติที่กำหนดให้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้กับคนไทยเป็นผู้ทรงสิทธิเท่านั้น
จะจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้กับคนต่างด้าวไม่ได้เนื่องจากธุรกิจดังกล่าวต้องห้ามไม่ให้คนต่างด้าวทำ
ทั้งนี้ตามบัญชีท้าย แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
การที่คนต่างด้าวไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจตามพระราชบัญญัติดังกล่าวข้างต้น
โดยคงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น ซึ่งสิทธิครอบครองย่อมรวมถึงสิทธิในการอาศัยอยู่ในทรัพย์สิน
อย่างไรก็ตาม
หากคนต่างด้าวต้องการใช้สิทธิเก็บกินเพียงเพื่อมีสิทธิครอบครองหรืออาศัยอยู่ในทรัพย์สินเท่านั้น
และไม่ได้ใช้เพื่อประกอบกิจกรรมทางการค้าที่กำหนดไว้ตามกฎหมายไทย
ซึ่งเจ้าหน้าที่กรมที่ดินอาจจะพิจารณาและตัดสินโดยเชื่อว่าเป็นการใช้สิทธิเก็บกินเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย
และแนะนำให้คนต่างด้าวจดทะเบียนสิทธิอาศัยแทนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการสอบสวนคู่กรณีและเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้อง
Tag: ทนายเชียงใหม่, ทนายเชียงใหม่ช่วยเหลือประชาชน, ทนายประชาชน, สำนักงานทนายความเชียงใหม่, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่, ทนายความเชียงใหม่, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงใหม่, ทนายเชียงใหม่เก่งๆ, ปรึกษาทนายเชียงใหม่, ทนายอาสาเชียงใหม่, สภาทนายเชียงใหม่, ทนายความเชียงใหม่มืออาชีพ, ทนายความเชียงใหม่ช่วยเหลือ SME และ START UP, ทนายเชียงใหม่ความมุ่งมั่น, ทนายความเชียงใหม่คลายทุกข์, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ช่วยเหลือประชาชน, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่มุ่งมั่นช่วยเหลือประชาชน, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่คลายทุกข์
#สำนักงานทนายเชียงใหม่ #สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงใหม่ #สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ #ทนายเชียงใหม่เก่งๆ #ปรึกษาทนายเชียงใหม่ #ทนายเชียงใหม่ #ทนายอาสาเชียงใหม่ #สภาทนายเชียงใหม่ #ทนายความเชียงใหม่
Share on Facebook