|
คดีฟ้องเรียกค่าส่วนกลาง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก่อตั้งขึ้นโดยผู้ซื้อหรือผู้อยู่อาศัยไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของทั้งโครงการมีมติจัดตั้ง แล้วได้ดำเนินการยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน จากนั้นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็จะรับโอนทรัพย์สินส่วนกลาง / ทรัพย์สินสาธารณูปโภคจาก “ผู้จัดสรร” เพื่อมาบริหารจัดการ รวมทั้งอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการจัดการดูแลสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านจากสมาชิก ซึ่งการทำงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า อยู่ภายใต้การบริหารงานของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร โดยกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมาจากการเลือกตั้งของสมาชิกหมู่บ้าน เพื่อมาทำหน้าที่ในการกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภค
บทกำหนดโทษ กรณีสมาชิกค้างชำระค่าส่วนกลาง หรือชำระล่าช้า
(1) กรณีค้างชำระล่าช้าตั้งแต่ 1 เดือน แต่ยังไม่ถึง 3 เดือน ต้องจ่ายค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดกำหนด
(2) กรณีค้างชำระติดต่อกันเกิน 3 เดือนขึ้นไป ถูกระงับการใช้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค เช่น ห้ามใช้สวนสาธารณะ สโมสรหรือสระว่ายน้ำ ระงับการเก็บขยะ และบริการสาธารณะอื่นๆ เป็นต้น แต่ยังไม่ถึงกับการห้ามใช้ถนน หรือห้ามเอารถเข้า-ออกหมู่บ้าน เนื่องจากเป็นสิ่งจำเป็น แต่สามารถกำหนดการเข้า-ออกหมู่บ้านต้องแลกบัตรเหมือนเป็นบุคคลภายนอกได้
(3) กรณีค้างชำระติดต่อกันเกิน 6 เดือนขึ้นไป ถูกอายัดการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในการซื้อขายที่ดินจัดสรรแปลงดังกล่าว โดยรายชื่อจะไปปรากฎที่สำนักงานที่ดิน จนกว่าจะชำระค่าส่วนกลางที่ค้างไว้ให้ครบถ้วน พร้อมนำใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลไปประกอบเป็นหลักฐานในการซื้อขายต่อไป
(4) กรณีที่ดินจัดสรรแปลงดังกล่าวถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด เงินที่ได้จากการขาย ต้องนำมาใช้หนี้ในส่วนของค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรก่อน เพราะถือเป็นหนี้บุริมสิทธิ์เหนือทรัพย์สิน
ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ
ประเด็น การใช้สิทธิทางศาลฟ้องร้องเรียกค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3537/2555
โจทก์เป็นนิติบุคคลตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ตามกฎหมายดังกล่าวมาตรา 46 วรรคสอง กำหนดให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจึงทำหน้าที่เป็นผู้แทนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่าโจทก์โดยที่ประชุมคณะกรรมการมีมติมอบอำนาจให้ ส. ฟ้องร้องดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสอง เพื่อบังคับชำระหนี้ค่าสาธารณูปโภคและค่าบริการสาธารณะ อันเป็นกิจการที่อยู่ในอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 50 เป็นบทบัญญัติกำหนดมาตรการในการลงโทษด้วยการจำกัดสิทธิบางประการแก่สมาชิกผู้ที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด หาได้บัญญัติว่าหากโจทก์ใช้มาตรการดังกล่าวแล้วจะถูกจำกัดมิให้ใช้สิทธิทางศาล เพื่อฟ้องร้องบังคับเอาแก่จำเลยทั้งสองอีกแต่อย่างใดไม่ ดังนั้นเมื่อปรากฏจำเลยทั้งสองยังคงค้างชำระหนี้ดังกล่าว ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า โจทก์ย่อมสามารถใช้สิทธิทางศาลฟ้องร้องจำเลยทั้งสองได้
ประเด็น แม้ผู้จัดสรรที่ดินยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สมาชิกจะอ้างไม่ต้องชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ ไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8054/2559
เมื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจัดตั้งขึ้นแล้ว ย่อมมีอำนาจหน้าที่จัดการและบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้ และมีอำนาจหน้าที่เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคจากสมาชิก จำเลยซึ่งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจัดการและบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงมีอำนาจหน้าที่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคจากสมาชิกของจำเลย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและเป็นสมาชิกของจำเลย มีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินที่ตนซื้อแก่จำเลย ตามความในมาตรา 49 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ส่วนการที่ผู้จัดสรรที่ดินยังไม่จดทะเบียนโอนที่ดินและทรัพย์สินอื่นอันเป็นสาธารณูปโภคแก่จำเลยนั้น ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า เป็นคนละกรณีที่โจทก์ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้ออ้างเพื่อปฏิเสธหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคแก่จำเลย
หลักกฎหมาย พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่เกี่ยวข้อง
มาตรา 46 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนแล้วมีฐานะเป็นนิติบุคคล
ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก
มาตรา 47 เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม มาตรา 45 แล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ในกรณีที่มีที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ใดซื้อหรือได้โอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ให้ผู้จัดสรรที่ดินเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
มาตรา 48 เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
(1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค
(2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร
(3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก
(4) ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป
(5) จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณประโยชน์
(6) ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้
การดำเนินการตาม (1) (2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
มาตรา 49 ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด
ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค สำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ
การกำหนดและการแก้ไขอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกตาม มาตรา 44 (1) หรือคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2)
ให้เริ่มเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเมื่อเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลตาม มาตรา 44 (1) หรือเมื่อได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2) โดยให้นิติบุคคลตาม มาตรา 44 (1) หรือผู้ซึ่งดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2) ที่มีหน้าที่ในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค มีอำนาจในการจัดเก็บ
หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชีให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด
มาตรา 50 ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ตาม มาตรา 49 วรรคสอง ที่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด
ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคติดต่อกันตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการกำหนด
ให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ
ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545
การขายทอดตลาดที่ดินจัดสรร ตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติม ป.วิ.แพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ.2560 มาตรา 335 วรรค 4 วรรค 5 (Update ใหม่ล่าสุด)
ก่อนทำการขายทอดตลาด เจ้าพนักงานบังคับคดีต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแจ้งรายการหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคพร้อมค่าปรับ ภายใน 30 วันนับแต่วันได้รับหนังสือ
เมื่อขายทอดตลาดได้แล้ว ให้กันเงินไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระ จนถึงวันขายทอดตลาด แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้เจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งนี้หากมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไว้ ให้เป็นอันยกเลิกไป
หากไม่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่แจ้งรายการหนี้ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนด หรือในกรณีที่ยังมิได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็ให้เจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งนี้หากมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไว้ ให้เป็นอันยกเลิกไป
เอกสารประกอบการยื่นคำฟ้องเบื้องต้น
1 หนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
2 ทะเบียนบ้าน / บัตรประจำตัวประชาชน เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน
3 ข้อบังคับนิติบุคคล
4 รายงานการประชุมคณะกรรมการ
5 โฉนดที่ดิน
6 รายการสรุปยอดหนี้ค้างชำระ
7 หนังสือบอกกล่าวแจ้งให้ชำระหนี้ พร้อมใบตอบรับ EMS
ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่
1 การดำเนินกิจการกับบุคคลภายนอก ให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
2 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกแปลงต้องเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่สามารถอ้างได้ว่าไม่ได้ให้ความเห็นชอบในการลงมติเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือปฏิเสธชำระค่าดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
3 การกำหนดอัตราค่าปรับ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจะต้องเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบ
4 ตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร กำหนดให้เสียค่าปรับไม่เกิน 10% ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ
5 การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภค ตามกฎหมายให้เรียกเก็บเป็นรายเดือน หากที่ประชุมใหญ่สมาชิกมีมติให้เรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเป็นรายปี ก็สามารถทำได้
6 การส่งหนังสือแจ้งระงับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในการซื้อขายแปลงที่ค้างชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค กรณีที่ค้างชำระไม่ถึง 6 เดือน และได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงจัดสรรไปแล้ว ยอดหนี้ค้างชำระที่เกิดขึ้นจะต้องไปเรียกเก็บกับเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม ซึ่งปัญหาดังกล่าวจะไม่เกิดขึ้นกับอาคารชุด ซึ่งจะมีหนังสือปลอดหนี้ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
7 การดำเนินการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกับที่ดินแปลงที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องมีหนังสือแจ้งให้ผู้ค้างชำระทราบก่อนล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือ โดยจัดส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ EMS เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดิน หลังจากนั้นทางสำนักงานที่ดินจะมีหนังสือแจ้งให้เจ้าของที่ดินได้รับทราบเรื่องการถูกอายัด และหากเจ้าของที่ดินได้ชำระค่าส่วนกลางแล้ว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องทำหนังสือแจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อให้ยกเลิกการอายัดภายใน 7 วัน นับจากวันที่เจ้าของที่ดินชำระ
8 อายุความในการฟ้องร้องคดี เรียกร้องหนี้ค้างจ่ายได้เพียง 5 ปีย้อนหลัง
9 รูปแบบคดี เป็นคดีผู้บริโภค ต้องยื่นฟ้องต่อศาลในภูมิลำเนาของจำเลย
Tag: ทนายเชียงใหม่, ทนายเชียงใหม่ช่วยเหลือประชาชน, ทนายประชาชน, สำนักงานทนายความเชียงใหม่, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่, ทนายความเชียงใหม่, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงใหม่, ทนายเชียงใหม่เก่งๆ, ปรึกษาทนายเชียงใหม่, ทนายอาสาเชียงใหม่, สภาทนายเชียงใหม่, ทนายความเชียงใหม่มืออาชีพ, ทนายความเชียงใหม่ช่วยเหลือ SME และ START UP, ทนายเชียงใหม่ความมุ่งมั่น, ทนายความเชียงใหม่คลายทุกข์, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ช่วยเหลือประชาชน, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่มุ่งมั่นช่วยเหลือประชาชน, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่คลายทุกข์
#สำนักงานทนายเชียงใหม่ #สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงใหม่ #สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ #ทนายเชียงใหม่เก่งๆ #ปรึกษาทนายเชียงใหม่ #ทนายเชียงใหม่ #ทนายอาสาเชียงใหม่ #สภาทนายเชียงใหม่ #ทนายความเชียงใหม่
|