สัญญาจะซื้อจะขาย หมายถึง
สัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง ซึ่งคู่สัญญาได้ทำสัญญาไว้ต่อกันฉบับหนึ่ง
ว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายให้สำเร็จตลอดไป โดยทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด คือ
ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายภาคหน้า
หลักฐานการฟ้องคดี ตาม ป.พ.พ.
มาตรา 456 ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า มีอยู่ 3 อย่าง คือ (มิฉะนั้น
จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้)
1 หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด
2 การวางประจำ (วางมัดจำ)
3 การชำระหนี้บางส่วน (ส่งมอบทรัพย์สิน)
การผิดนัด
ฝ่ายผู้จะขายผิดนัด :
ผู้จะซื้อมีสิทธิ 2 ประการ
1 สิทธิเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย กล่าวคือ
บังคับให้ผู้จะขายไปยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
และรับเงินส่วนที่เหลือ หักจากจำนวนเงินมัดจำ พร้อมส่งมอบโฉนดที่ดิน
2 สิทธิที่จะบอกเลิกสัญญา และให้ผู้จะขาย คืนเงินมัดจำ
พร้อมดอกเบี้ย 7.5 ต่อปี และค่าเสียหาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391
และ 222 (ถ้ามี)
ฝ่ายผู้จะซื้อผิดนัด :
ผู้จะขายมีสิทธิรับเงินมัดจำ โดยต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังผู้ซื้อด้วย
ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฎีกา
ที่น่าสนใจ
ประเด็น ผู้จะขายมีสิทธิรับเงินมัดจำ
แต่เงินดาวน์ที่ชำระภายหลังวันทำสัญญา
ไม่ถือเป็นเงินมัดจำแม้ตามสัญญาระบุให้ถือเป็นมัดจำ จึงต้องคืนแก่ผู้จะซื้อ
คำพิพากษาฎีกาที่ 7175/2554
โจทก์ไม่ชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสองตามสัญญา
โจทก์จึงเป็นผู้ผิดสัญญา การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสองและให้จำเลยทั้งสองคืนเงินที่ได้ชำระไปแล้ว
ส่วนจำเลยทั้งสองขอให้สิทธิรับเงินมัดจำตามข้อตกลงในสัญญา
ถือได้ว่าเป็นการตกลงเลิกสัญญากับโจทก์โดยปริยายแล้ว
แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจะมีข้อตกลงกัน ให้ถือเงินดาวน์เป็นเงินมัดจำ และหากโจทก์ผิดสัญญายอมให้ริบเงินมัดจำ
แต่ได้ความว่าในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินดาวน์ให้จำเลยทั้งสองเพียง 340,000 บาท
เงินจำนวนดังกล่าวจึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยทั้งสองในวันทำสัญญาเพื่อเป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญาถือเป็นมัดจำ
ส่วนเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระในภายหลังอีก 1 งวด
แม้ตามสัญญาจะระบุให้ถือเป็นมัดจำก็ไม่ใช่มัดจำตามความหมายแห่ง ป.พ.พ.มาตรา 377
แต่เป็นเพียงการชำระค่าที่ดินบางส่วน
เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยทั้งสองได้บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิริบมัดจำจำนวน
340,000
บาทได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 378 (2) ส่วนเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระในภายหลังอีก
1 งวด ซึ่งถือเป็นการชำระราคาที่ดินบางส่วนนั้น
จำเลยทั้งสองต้องให้โจทก์ได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391
วรรคหนึ่ง แต่การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงกันให้จำเลยทั้งสองริบเงินดาวน์ดังกล่าวได้หากโจทก์ผิดสัญญา
ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ.มาตรา 379
ซึ่งหากเบี้ยปรับสูงเกินส่วน
ศาลก็มีอำนาจปรับลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 383 วรรคหนึ่ง
ประเด็น ผู้จะซื้อบังคับให้ผู้จะขายโอนเฉพาะที่ดินได้
แม้จะตกลงกันซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8172/2555
ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์
ระบุเนื้อที่ดินตามโฉนดแต่ละแปลง 16 ตารางวา และระบุราคาที่ดินตารางวาละ 150,000
บาท ทั้งยังระบุด้วยว่า หากว่ามีเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลง
คู่สัญญาจะคิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามราคาที่ดิน
จึงเป็นเรื่องที่จำเลยสามารถชำระหนี้ตามสัญญาในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้
เมื่อครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้ว
จำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์
จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า
โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา คือ
ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ดินซึ่งจำเลยสามารถปฏิบัติตามสัญญาได้
ทั้งไม่เป็นการบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้บางส่วนแต่อย่างใด
ประเด็น
ตกลงว่าถ้าธนาคารไม่อนุมัติเงินกู้ ผู้จะขายต้องคืนมัดจำทั้งหมด เมื่อสัญญาเลิกกัน
ผู้จะขายจึงต้องคืนเงินมัดจำ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4380/2540
สัญญาจะซื้อขายมีข้อความว่า ส่วนเงินที่เหลืออีก 1,850,000 บาท
จะจ่ายในเมื่อทางธนาคารอนุมัติให้ ไม่ได้กำหนดให้เห็นต่อไปว่าหากธนาคารไม่อนุมัติให้จะมีผลเป็นอย่างไร
การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ามีข้อตกลงด้วยวาจาว่า
หากธนาคารอนุมัติเงินกู้แก่โจทก์ไม่ครบ 1,850,000 บาท
ให้ถือว่าสัญญาจะซื้อขายเลิกกัน โจทก์ย่อมมีสิทธินำสืบได้
เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารไม่ใช่เป็นการนำสืบเพิ่มเติมตัดทอน
หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง
มาตรา 94(ข)
โจทก์ประกอบอาชีพเสริมสวย
ไม่มีร้านเป็นของตนเอง
เหตุที่ต้องการซื้อตึกแถวจากจำเลยก็เพราะร้านเสริมสวยที่ทำอยู่จะหมดสัญญาเช่า เงิน
150,000
บาท ที่วางมัดจำให้จำเลยไว้ก็เป็นเงินที่ยืมมาจากมารดา
ในขณะทำสัญญาโจทก์ยังไม่ได้ติดต่อกับธนาคารยังไม่แน่ว่าธนาคารจะให้กู้หรือไม่
เป็นจำนวนเท่าใด
โดยปกติการทำสัญญาจะซื้อขายผู้ซื้อจะเอาเงินมาจากที่ใดเป็นเรื่องของผู้ซื้อเอง
ไม่จำเป็นต้องระบุไว้ในสัญญา แต่สัญญาจะซื้อขายฉบับพิพาทนี้เขียนไว้ว่าเงินที่เหลืออีก
1,850,000 บาท
จะจ่ายในเมื่อธนาคารอนุมัติให้แสดงว่าได้มีการพูดถึงเรื่องเงินที่จะนำมาจ่ายครั้งต่อไปกันไว้แล้วว่าหากธนาคารไม่อนุมัติให้กู้เงินจำนวนดังกล่าวแล้วสัญญาจะซื้อขายเป็นอันเลิกกัน
ต่อมาธนาคารอนุมัติให้โจทก์กู้เงินได้เพียง 1,000,000 บาท
ไม่ถึงจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญาโดยมิใช่เป็นเพราะความผิดของฝ่ายใด
สัญญาจะซื้อขายจึงเลิกกัน ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า
คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม
จำเลยต้องคืนมัดจำที่ริบไว้ให้โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยจะริบเสียมิได้
สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีกฎหมายกำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ
จึงมีอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ที่เกี่ยวข้อง
มาตรา 456
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่
5 ตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ
หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ
หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้
ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคา 20,000 บาท
หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
มาตรา 457 ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้น
ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย
มาตรา 391
เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว
คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม
แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่
ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นนั้น ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วย
คิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้
ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น
การที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นๆ
หรือถ้าในสัญญามีกำหนดว่าให้ใช้เงินตอบแทน ก็ให้ใช้ตามนั้น
การใช้สิทธิเลิกสัญญานั้นหากระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายไม่
มาตรา 222
การเรียกเอาค่าเสียหายนั้น ได้แก่เรียกค่าสินไหม
ทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้นั้น
เจ้าหนี้จะเรียกค่าสินไหมทดแทนได้ ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าแม้กระทั่งเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ
หากว่าคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือ
ควรจะได้คาดเห็นพฤติการณ์เช่นนั้นล่วงหน้าก่อนแล้ว
ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่
1 กรณีกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์แล้วไปรอ ณ สำนักงานที่ดิน
แต่อีกฝ่ายไม่ไปให้รอจนถึงสำนักงานที่ดินปิดทำการ แล้วไปลงบันทึกรับแจ้งเป็นหลักฐานไว้
2 หากผู้จะซื้อนำแคชเชียร์เช็คไปด้วย
ให้ระบุในบันทึกรับแจ้งเป็นหลักฐานของตำรวจไว้ด้วย
3 ฝ่ายที่ผิดสัญญา
ไม่มีสิทธิบอกกล่าวบังคับให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามหรือบอกเลิกสัญญาได้
4 หากจะซื้อขายแบบเหมาแปลงหรือตามจำนวนเนื้อที่
ต้องระบุข้อตกลงในสัญญาเป็นให้ชัดเจน
6 สัญญาที่ทำภายในข้อกำหนดห้ามโอน แต่ระบุให้มีผล
เมื่อพ้นกำหนดเวลาตามที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ถือว่าโมฆะ
7 หากสัญญาไม่ได้ระบุวันโอนกรรมสิทธิ์ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถกำหนดได้ โดยการส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังอีกฝ่ายให้ทราบ
8 เสนอคำฟ้อง ณ ศาลที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตศาล
หรือภูมิลำเนาของจำเลย
Tag: ทนายเชียงใหม่, ทนายเชียงใหม่ช่วยเหลือประชาชน, ทนายประชาชน, สำนักงานทนายความเชียงใหม่, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่, ทนายความเชียงใหม่, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงใหม่, ทนายเชียงใหม่เก่งๆ, ปรึกษาทนายเชียงใหม่, ทนายอาสาเชียงใหม่, สภาทนายเชียงใหม่, ทนายความเชียงใหม่มืออาชีพ, ทนายความเชียงใหม่ช่วยเหลือ SME และ START UP, ทนายเชียงใหม่ความมุ่งมั่น, ทนายความเชียงใหม่คลายทุกข์, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ช่วยเหลือประชาชน, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่มุ่งมั่นช่วยเหลือประชาชน, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่คลายทุกข์
#สำนักงานทนายเชียงใหม่ #สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงใหม่ #สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ #ทนายเชียงใหม่เก่งๆ #ปรึกษาทนายเชียงใหม่ #ทนายเชียงใหม่ #ทนายอาสาเชียงใหม่ #สภาทนายเชียงใหม่ #ทนายความเชียงใหม่
Share on Facebook